明年，天津新房将呈现“摩尔定律”！
发布日期：2023/12/26 14:02:39浏览次数：
2021年，天津放宽了建筑风貌的规范，外立面允许公建化（铝板、玻璃幕）。发布了《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见》。室内允许做挑空，小院可以实体墙围合，地下室也合规了。允许做架空层，甚至是全社区架空，允许设置阳台和露台。在11月公示的津南双林地块规划中，已经按照《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（第二批）》执行了。第二批《意见》主要放开两方面：架空层、阳台和露台。但都是“单一楼栋首层架空”的形式，包括全国其它城市，大部分架空层皆如此。架空层可作为停车场、公共空间、商业空间、景观园林等。鼓励采用地上停车楼停车、架空平台停车和半地下停车三种停车形式。鼓励居住项目充分利用住宅首层空间，增加社区活力，提升社区环境品质。可采用架空设置室外公共空间；可采用透明围护结构围合住宅首层。也可以设置一些商业，解决生活配套，比如便利店、蔬果店、洗衣店等。开挖地库成本很高，能占到整个项目成本的20%以上。另外，《意见》中明确，架空平台以下的建筑面积，不计入容积率。一些非经营性配建，就可以放在架空层，不占用架空层以上的建筑面积。简单说，相当于能建设的住宅面积变多了，变相降低楼面价。由于景观园林放在了“二楼”，所以该享受到的园林面积，一点不少。还有一点，变电站等“黑号站”都可以挪到架空层，不会出现在园林中了。政府在地价上没损失，房企建设成本降低，买房人可参与空间增加。南方城市比较普遍的是，楼栋首层独立架空，做不到全社区架空。如今，架空层也在“内卷”，“卷”的趋势是越做越高。广州、成都有的楼盘做到18-30米的架空，立体感更强。特别是寸土寸金的老城，房价高，就要拼附加值，拼生活空间的延续。阳台面积计算建筑面积，作为容积率奖励不计入容积率，需补缴土地出让收益。目前，体北金茂府、中海峰镜南开、绿城水西云庐等，都做了开放式阳台。所以，现阶段只会在高端盘中出现，就像外立面换代一样。龙湖海河砚熙台、绿城水西云庐、中海峰镜南开的洋房，顶层都带有露台。津铁镜界、金地水西印二期等叠拼，叠上也都带有露台。“三代墅”带露台已是常规操作，接下来洋房的露台也会越来越多。
金地水西印二期效果图至于大家关心的，封阳台、封露台的问题，《意见》也给出明确要求。住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。按照规划要求设计阳台、露台、设备平台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑结构及附属构件进行改造，违反上述要求的应承担相应法律责任。包括最近武汉推出的“30天无理由退房”，也是在取悦买房人。毕竟，土地市场也转为买方市场，房企有权利挑挑拣拣。但地价又肩负着楼市预期，不能直接愣降，要靠创新政策。已经明牌了，接下来要入市的新盘，第一大前提是地价/成本有优势。天津楼市，将明显出现“摩尔定律”，性能更好，价格更低。（摩尔定律：当价格不变时，单个芯片上可容纳的元器件的数目，约每隔18-24个月便会增加一倍，性能也将提升一倍。换言之，处理器的性能大约每两年翻一倍，计算成本呈指数型下降。）